德国买老房先查什么？2026 GModG 供暖、能效与翻新预算清单

核心要点

• 买老房不会仅因锅炉超过三十年就必须更换，但顶层和管线保温义务要查清；特定首次产权转移的两年期限不会每次出售都重启
• 翻新预算分成法定与安全项目、近期维修、可选节能升级，能源证书字母不能直接换算成工程金额
• KfW补贴同时看合格费用上限、自住、旧设备和家庭应税收入；孩子的家庭扣减不是额外现金
• 跨年申请须重算费用基数与奖励，施工合同、业主资格和补贴到账前的资金周转要在开工前安排好

你看中一套德国老房：能源证书上写着 F，地下室里是一台年纪不小的燃气锅炉，中介却说“还能用很多年”。这时候最危险的做法，是拿一个笼统的翻新金额塞进预算，然后继续谈价格。你真正要查清的是三件事：买下后法律要求你做什么，哪些设备虽不强制更换却可能很快出问题，以及哪些升级只是为了以后少付能源费。

先纠正两个已经过时的判断

2026 年 7 月 29 日起，德国原来的《建筑能源法》改为《建筑现代化法》，德文简称 GModG。对老房买家影响最大的变化有两条：旧法中针对部分老锅炉的“30 年后停用”规则已经删除；新装供暖统一满足 65% 可再生能源的要求也已取消。

所以，买下一栋装有老燃气或燃油供暖的房子，并不会仅因为产权过户就自动触发换锅炉。现有设备只要还能运行，通常也可以继续维修。这里的关键词是“法律没有强制”，不是“继续使用一定划算”。故障概率、维修配件、能源价格、碳成本和以后转售，仍会影响这台供暖值不值得留。

如果你在 2026 年 7 月 29 日之后给现有建筑新装燃气、燃油或液化气供暖，还要把未来的能源要求算进去：从 2029 年起，供热中规定的气候友好来源至少占 10%，2030 年为 15%，2035 年为 30%，2040 年为 60%。这是供热份额要求，不能简单理解成随便买一份标着“绿色”的燃料合同就够了；某些混合系统也有不同的满足方式。到 2045 年，供暖不能继续依赖化石燃料。请安装方把适用路线、证明材料和未来使用成本写清，别把暂时允许安装当成长年费用保证。

买房后的法定义务，主要看屋顶和管线

供暖换不换，不再按锅炉年龄一刀切，但老房的其他补做义务没有一起消失。重点看顶层天花板或屋顶是否达到最低保温要求，以及非采暖空间里可接触、尚未保温的供暖和热水管线。买房不代表整栋楼要立刻翻新到某个能效等级，是否需要补做，要逐项判断。

“买下后有两年时间”也不是每次转手都重新开始。对不超过两套住宅、原业主在 2002 年 2 月 1 日已住在其中一套的特定房屋，原来的自住豁免会在此后首次产权转移时结束，相应补做期限从这次转移起算两年。房子后来再卖，不会自动给下一任买家新的两年。出价前让卖方交代产权转移与施工记录，再请专业人员确认适用范围、已完成项目和剩余期限；顶层保温的经济性例外也不能仅凭卖家一句“不划算”就认定。

别只问卖家“做过保温吗”。要问具体位置、材料、厚度、施工年份和有没有发票或施工证明。屋顶铺过新瓦，不等于做过合格保温；管线上套了一小段泡棉，也不代表整条需要处理的管路已经完成。

如果你准备主动更换窗户、重做屋面或翻新外墙，还会遇到另一类要求：涉及同一构件组总面积超过 10% 的规定改动时，被改动的部分通常需要达到现行传热标准。这个比例不是“翻新费占房价多少”，也不是整栋楼所有外表面的合计。简单补漆、小修和大面积拆换不是一回事。确定工程范围前，让能源顾问或施工方把适用标准和建议升级分开写进方案。

第一次看房后，先把这些材料要齐

能源证书 Energieausweis 只是起点。卖方或中介最迟在看房时应当让潜在买家看到有效证书，成交后还要交付。证书通常有效十年，但有效不等于信息足够。拿到后先看它是按实际用量做的 Verbrauchsausweis，还是按建筑条件计算的 Bedarfsausweis，再看主要能源、数值、供暖年份和改造建议。

接着索要供暖设备的型号铭牌照片、首次启用年份、最近几次保养和维修记录、烟囱清扫记录，以及近三年的燃气、燃油、区域供热或用电账单。只有一个年度总金额不够，最好同时知道当时住了几个人、是否有长期空置、室温习惯和热水是否也由同一套系统提供。

屋顶、外墙、窗户和地下室做过工程的，要发票、施工说明和可用的合规证明。买公寓时，还要从物业文件里查中央供暖属于谁的责任、业主大会是否讨论过更换、维修储备有多少、有没有已经决定但尚未收费的工程。室内看着新，不代表整栋楼的供暖资金已经准备好。

能效等级不能直接换算成翻新账单

能源证书上的字母能帮你快速筛选，却不能告诉你买后一定要花多少钱。消费型证书容易受到原住户习惯影响：家里人少、冬天常出差或只开部分房间，数值可能显得好看；反过来，室温高、家庭成员多，也会让同一栋房子显得更费能。需求型证书更接近建筑本身，但仍不是对屋顶漏水、墙体潮湿或设备寿命的现场鉴定。

看到 E、F、G 或 H，不要马上套用一个固定的五位数预算。先确认问题来自哪里：屋顶、外墙、窗户、热桥、供暖效率，还是几项叠加。两个同为 G 级的房子，一个可能只缺局部管线保温和供暖优化，另一个可能同时面临潮湿、屋面和整套供暖更新，账单完全不是一个量级。

第二次看房，最好带懂建筑的人再走一遍

第一次看感觉，第二次看问题。对准备出正式报价的老房，找独立的建筑鉴定人员或能源顾问同行，比事后猜预算更有价值。现场从屋顶往地下室走：看屋面和保温层能否检查，窗框有没有结露或霉斑，外墙和地下室是否潮湿，管线是否保温，散热器尺寸是否足够，供暖控制和水泵有没有更新。

供暖房里至少记下设备类型、型号、安装年份和最近维护时间。让专业人员判断它是可继续维修的旧设备，还是已经接近经济寿命末端。卖家说“去年修过”，你还要知道修的是控制器、水泵还是核心设备；更换一个零件和换过整套供暖不是同一件事。

如果考虑热泵，不要只问有没有地暖。更重要的是建筑热负荷和冬天需要的供水温度 Vorlauftemperatur。很多老房使用普通散热器也能配合热泵，但可能需要先降低热需求、调整水力平衡或更换个别散热器。还要一起检查电力接入、室外机位置、噪声、热水需求以及场地是否允许施工。

用三只篮子做预算，不要只写“翻新费”

第一只篮子放法律和安全相关项目，例如符合条件时要补做的顶层天花板或管线保温，以及已经确认的电气、消防或结构问题。第二只篮子放近期可靠性项目，例如供暖频繁故障、屋面寿命接近尾声、窗户漏风或地下室潮湿。第三只篮子才是可选升级，例如为了降低长期能耗而做的外墙保温、光伏或更高规格窗户。

每个项目写四项：谁判断需要做、最晚什么时候做、两份可比报价、补贴后仍需自付多少。这样你和银行讨论的不是一个拍脑袋的总额，而是一张能解释优先级的清单。报价还没拿到时就留区间和缓冲，不要把网上某个“每平方米均价”当成自家工程合同。

改造顺序也会影响钱花得值不值。如果先按原来的高热负荷买一台过大的新供暖，第二年再做屋顶和窗户，设备可能长期低效运行。比较稳妥的做法是先测清建筑现状和未来计划，再决定供暖容量；不需要一次做完整栋楼，但每一步要和下一步接得上。

供暖补贴怎么算？先看房子和人，再看百分比

以下按 2026 年 9 月的 KfW 458 条件理解。它支持符合技术要求的气候友好供暖，不是买了老房就自动发钱。既有住宅的建造申请或申报通常须已满五年，方案还要满足供暖分配系统优化等要求。新装普通燃气或燃油供暖，即使法律允许，也不能因此拿到这项补贴。

基础补贴为合格费用的 30%。符合条件的自住业主，更换仍能运行的特定旧供暖并按要求拆除处置时，目前可加 16% 的气候速度奖励。旧设备类型和启用年限要核实：例如燃气中央供暖通常需要至少使用二十年，不能看到“燃气”二字就认定有奖励。出租房的基础补贴与自住人的奖励，也不能混算。

收入奖励看的是相关家庭成员税单上的应税年收入，不是税前工资，也不是账户到账工资。原则上用申请前第二、第三个日历年的平均值：2026 年申请，准备 2023、2024 年的税单；改到 2027 年申请，就要重新按对应年份判断。曾在国外取得收入的，也不能省略，要按要求准备当地税务证明及认证翻译。

在没有家庭扣减的情况下，应税家庭年收入不超过 30,000 欧元，收入奖励为 40%；超过 30,000、但不超过 40,000 欧元，为 30%；超过 40,000、但不超过 50,000 欧元，为 10%；再往上没有这项奖励。申请时，自住主要住所中至少有一名符合儿童金资格的未成年孩子，收入判断可一次性扣减 10,000 欧元；这不是每个孩子各减一万，也不是额外发一万现金。

举个只用于看懂算法的例子：相关家庭成员合计应税收入在 2023 年为 46,000 欧元、2024 年为 52,000 欧元，平均为 49,000 欧元。有符合条件的未成年孩子，扣减后按 39,000 欧元判断，收入奖励落在 30% 档。若同时满足 16% 速度奖励，30%＋30%＋16% 虽然加起来是 76%，仍受一般 70% 总上限限制。符合最低收入档的自住家庭，总上限才可能到 80%。

比例算对，还要看费用基数。当前第一套住宅单元的合格费用上限为 28,000 欧元。假设一套独栋房的供暖工程报价为 34,000 欧元，其中至少 28,000 欧元符合资助条件，申请人只有基础补贴和速度奖励：28,000×46%＝12,880 欧元，工程自付仍是 21,120 欧元。34,000 欧元只是演示数字，不是市场报价；任何不合格费用和超出上限的部分，都得自己承担。

跨到 2027 年施工，要重算申请日期与到账时间

已经公布的调整是：从 2027 年 2 月 1 日起，第一套住宅的合格费用上限减少 750 欧元，降到 27,250 欧元；此后每年 2 月和 8 月继续按这个幅度下调。速度奖励同一天从 16% 降到 12%，之后每半年再减四个百分点，到 2028 年 8 月起不再提供。不能只把工程往后挪，却沿用今年的补贴金额。

另有计划在 2027 年第一季度引入的热泵制造地相关奖励：符合欧盟内制造、生产或组装条件的设备，基础补贴加该奖励仍可能达到 30%；其他设备的基础补贴将降到 15%。截至这次核对，它仍涉及待落实的具体条件。明年才申请的方案，要让安装方核对届时正式产品条件与具体型号，别仅凭品牌国籍承诺补贴。

拿到批准也不等于当天有钱到账。供暖补贴通常在完工、提交证明并通过审核后支付。按 2026 年 7 月新条件申请收入奖励的自住业主，目前预计要到 2027 年 1 月才能提交相应证明。买房预算因此要单独留出施工预付款和尾款周转，不能把预计补贴直接当成交时可用的首付，也别为了赶日期买下一栋还没查清的房子。

谁申请、什么时候签施工合同，要先安排好

签购房公证、拿到钥匙和登记成为业主，不是同一个节点。KfW 458 要求申请人具备相应业主资格，刚成交还没有完成土地登记的，先核对当期允许的申请证明；不要以为一份买卖合同就一定够。尚未入住也要查自住奖励的要求，别先按奖励后的低金额付工程定金。

通常按这条线推进：让专业人员确认方案并出具申请确认文件 BzA；与施工方签带有 KfW 资助批准生效或解除条件、注明预计实施日期的合同；在现场施工开始前提交申请，按批准安排施工；完工后取得 BnD 完工确认、发票和所需自住收入证明，再申请支付。没有资助条件的普通施工合同，本身就可能被视为提前开始项目，不能只想着“工人还没来就没关系”。

买公寓还要先问：换的是整栋楼的中央供暖，还是属于自己专有部分的设备？共同供暖由 WEG 业主共同体申请基础补贴，符合条件的自住业主再办个人追加申请，目前追加申请须在补贴批准后最多六个月内提交。共同工程的费用基数要按规则分摊，不能把整栋楼的费用乘自己的奖励比例。向物业要申请负责人、批准日期、分摊口径和通知安排；查共同工程时可接着看购买公寓前的 WEG 文件清单。

把项目、发票总额、合格费用、预计补贴、自付金额、最早到账时间分成六列。请能源顾问和施工方核对后，再交给银行讨论资金安排。补贴受资格、技术与预算条件约束，卖方一句“国家会补七成”不能代替批准文件。

报价前做一张老房能效决策页

把所有判断压缩到一页：现有供暖还能否维修、预计还能稳定用多久；顶层天花板和管线是否有补做义务；能源证书与实际账单是否相互解释得通；未来供暖准备选什么；必须项目、近期项目和可选项目各是多少钱；补贴申请由谁负责、最早何时能开工。

如果其中任何一项只能得到“应该没问题”，就先把它变成文件、检测或报价，再决定出价。德国买老房并不可怕，真正容易吃亏的是把法律义务、设备寿命和节能愿望混成一笔模糊预算。下一步不是急着选热泵还是燃气，而是带着材料清单约第二次看房，把这栋房子的真实问题查出来。