德国买房附加费怎么算？2026各州契税、公证与中介费清单

核心要点

• 2026年各州契税为3.5%至6.5%；萨克森和不来梅均为5.5%，旧税率表可能让现金预算直接算错
• 公证和土地登记常用1.5%至2%做规划，但实际还要看交易事项与Grundschuld；中介费只按具体房源和合同填写
• 动产单列没有统一安全百分比，必须是真实可转让物品和合理二手价值；WEG维修储备不能直接从契税基础扣除
• 把交易费、验房装修、搬家和成交后应急金分开，公证后按正式账单和付款通知安排现金

你看中一套 40 万欧元的房，账户里有 6 万欧元，就以为自己已经准备了 15% 首付。可银行一问“附加费由谁出”，这 6 万欧元可能先要拿去交契税、公证、土地登记和中介费，真正能放进房价里的钱所剩不多。

德国买房附加费 Kaufnebenkosten 最容易算错的地方，不是不会做乘法，而是把估算当成账单、把所有项目都套同一个百分比。出价前先做两张表：一张只放完成交易必须付的钱，另一张放验房、装修、搬家和成交后备用金。这样银行说“原则上能做”时，你才知道它说的是房价，还是连附加费也算进去了。

先认清四笔主要的德国买房附加费

契税 Grunderwerbsteuer。 按房产所在联邦州的税率计算，不看你现在住在哪个州。普通买卖通常以合同里的应税对价为基础，房价越高，这一项越大。

公证和土地登记 Notar und Grundbuch。 买卖合同必须公证，之后还要办理预告登记、产权变更；有贷款时，银行的 Grundschuld（抵押权）通常也要公证并登记。市场上常用房价的 1.5% 到 2% 做初步预算，但这不是统一报价，实际金额取决于交易价值和具体办理事项。

中介费 Maklerprovision。 只有交易里确实有中介、且合同约定买方承担时才会发生。买方比例没有全国统一数字，先看房源说明和中介合同，不要自动填 3.57%。

交易外但必须留现金的项目。 验房、能源咨询、银行可能发生的估值或融资手续、装修、搬家、保险和成交后的维修缓冲，不一定都属于狭义附加费，却一样会影响你能不能顺利买完并住进去。

2026年各州契税是多少？

截至 2026 年 8 月 27 日，16 个州的标准税率可以这样记：
- 3.5%：巴伐利亚州 Bayern；
- 5.0%：巴登-符腾堡州 Baden-Württemberg、下萨克森州 Niedersachsen、莱茵兰-普法尔茨州 Rheinland-Pfalz、萨克森-安哈尔特州 Sachsen-Anhalt、图林根州 Thüringen；
- 5.5%：不来梅州 Bremen、汉堡州 Hamburg、萨克森州 Sachsen；
- 6.0%：柏林 Berlin、黑森州 Hessen、梅克伦堡-前波莫瑞州 Mecklenburg-Vorpommern；
- 6.5%：勃兰登堡州 Brandenburg、北莱茵-威斯特法伦州 Nordrhein-Westfalen、萨尔州 Saarland、石勒苏益格-荷尔斯泰因州 Schleswig-Holstein。

两处旧资料特别容易误导人：萨克森早已不是 3.5%，不来梅自 2025 年 7 月起也已调整为 5.5%。签约日期临近时再按房产所在地核对一次，不要把几年前收藏的税率表直接交给银行。

用40万欧元做一次能看懂的预算

假设房产在契税 6% 的州，房价 40 万欧元；公证和土地登记暂按 2% 规划；房源写明买方中介费为 3.57%。那么估算是：契税 24,000 欧元，公证和土地登记 8,000 欧元，中介费 14,280 欧元，三项合计 46,280 欧元，也就是房价的 11.57%。

如果同一套房没有买方中介费，前两项估算就是 32,000 欧元，约为房价的 8%。这两个结果都还没包括验房、翻新和搬家。你可以在购房税费与房贷计算器里换成自己的州、房价和实际中介比例，再把结果抄进融资资金计划。

例子里的 2% 和 3.57% 只是输入条件，不是法律定价。真正出价时，把契税按当期州税率精算；公证、土地登记和 Grundschuld 留出合理预算；中介费只填房源与合同中确实写给买方的比例。

公证费全国按规则计费，但账单不只看房价

公证收费由全国统一的法定费用规则决定，同样的事项不会因为换一家公证处就变成可砍价服务。买卖合同的起草、签署和后续执行会产生费用，土地登记簿里的预告登记、产权变更也有费用。贷款买房时，设立和登记 Grundschuld 又会增加一组项目。

因此，问“公证一共占几个点”不如问得更具体：估算里是否包含土地登记？是否包含银行要求的 Grundschuld 金额？有没有特殊授权、额外权利登记或其他办理事项？让贷款顾问和公证处按你的交易列出预计项目，比直接拿房价乘 1.5% 更稳。

公证签字后，房款、契税、公证费和土地登记费也不是同一天付。税务局会发契税通知，公证处和土地登记机关会分别出账单；房款则通常要等公证处确认付款条件满足并发出 Fälligkeitsmitteilung（付款通知）后再按合同安排。把每笔钱的收款方、截止日和资金来源单独列一行，别因为卖方催促就提前转房款。

中介费不是所有买家一律对半付

2020 年后的规则常被简化成“买卖双方各付一半”，这句话只说对了一部分。私人消费者购买一套公寓或独栋住宅时，如果中介同时和买卖双方签约，双方承担的佣金必须同额；如果只有一方委托中介，再把部分费用转给另一方，原委托方至少要保留同等负担，另一方的付款还要满足相应证明条件。

这套规则不自动覆盖土地、两户或多户住宅、商业地产，也不当然适用于企业买家。佣金总额本身也不是全国法定统一价。你要核对三件事：买的是什么类型、谁和中介签了什么合同、房源标注的买方比例是否含增值税。没中介的私人交易，买方中介费就是零。

遇到所谓预订费 Reservierungsgebühr 也别把它当成正常附加费匆忙支付。预订协议不等于房子一定归你，格式合同里的收费还可能无效。先看退款条件、贷款没批时怎么办，以及这笔钱究竟依据哪份协议收取。

厨房和家具可以单列，但没有“安全百分比”

合同里真正一同出售的可移动物品，例如部分家具、厨房设备或遮阳篷，可以按合理的二手价值分别写明；在具体事实成立时，这部分可能不进入契税计税基础。关键是物品真实存在、属于可单独转让的动产，价格也经得起解释。

不要为了少交税，把用了多年的厨房按新价写进合同，也不要相信“控制在房价 5% 或 8% 就一定通过”。税务局可以要求物品清单、购买年份、原始价格、照片或估值依据。签合同前把清单交给公证处或税务顾问确认，保留双方议价和物品状态记录。

固定在建筑里的构件、土地份额和实质上属于房产的部分，不能只靠换个名称变成免税家具。买公寓时，随产权带来的 WEG 维修储备 Erhaltungsrücklage 也不能从契税计税基础里直接扣掉。所谓“合法省税”真正可做的，是把真实交易写准确，不是人为抬高动产价格。

别让狭义附加费吃掉装修和应急金

银行有时愿意讨论高比例融资，甚至把部分附加费纳入方案，但这不是买家的当然权利。附加费付出去后不会增加银行可抵押的房屋价值，所以很多银行更希望这部分由自有资金覆盖。询价时直接让对方分别展示 100% 房价融资和包含附加费的方案，看利率、月供、剩余现金和审批条件怎么变化。

老房至少单列建筑检查、能效评估和近期维修；公寓还要看业主大会记录、维修储备和可能的 Sonderumlage（特别分摊）。这些钱不是契税，却可能在拿钥匙前后很快发生。房子只要稍有翻新需求，就不要把账户余额刚好算到公证账单为止。

把附加费和持续持有成本也分开。Grundsteuer（房产税）、Hausgeld、保险、能源费和日后维修属于买下后的长期支出，不该塞进一次性交易费里；但银行做家庭收支测算时，它们仍会影响可承受月供。

出价前做完这张现金时间表

看房和出价前： 用房产所在地税率计算契税，填入实际买方中介比例；公证、土地登记和 Grundschuld 留预算；另列验房、翻新、搬家和应急金。

收到合同草案后： 核对谁承担中介费、哪些动产随房出售及其合理价格、是否有特殊登记或额外公证事项，把最终合同和融资资金计划对齐。

公证签字后： 等各机构正式账单，记录契税、公证、土地登记和中介费的到期日；房款只按公证处的付款通知和合同流程支付。

交房以后： 不把剩余现金一次花光，先处理已确认的维修和保险，再保留能应付突发工程与家庭收入变化的缓冲。

德国买房附加费没有一个适合所有人的总百分比。下一步先拿具体房源做一版资金表：州税率用当期数字，中介费用合同数字，公证和登记写成带 Grundschuld 的估算，装修与备用金另起一栏。只要这四格还没填清，就还不到承诺最终价格的时候。