德国未婚伴侣共同买房：产权比例、贷款与分手退出怎么约定？

核心要点

• Grundbuch 产权、银行贷款和伴侣之间的出资约定是三层独立关系，任何一层都不会自动改掉另外两层
• 首付不等时，可以调整产权份额，也可以用书面内部借款或补偿安排，但要在公证前核对赠与税风险
• 共同借款人通常对整笔贷款负责，分手、搬走或转让产权都不会让银行自动解除一方责任
• 退出协议要预先写清估值、买断期限、银行释放、正常出售和僵局处理，不能只写友好协商
• 未婚伴侣不会自动继承，也不能共同订立配偶式联合遗嘱；遗产安排还要同时预留税款与还贷现金

你出 12 万欧元首付，伴侣出 4 万；以后的月供准备一人一半。公证处问产权是不是各 50%，你们很容易顺口说“对”。这个答案看起来最平等，却可能把首付差额、以后的还贷、分手时谁能留下，以及一方去世后谁和谁共有房子，全都留成了空白。

未婚伴侣在德国可以买同一套房，也可以一起贷款。麻烦不在“能不能买”，而在法律不会自动替你们补上一套离婚、财产分割和配偶继承规则。比较稳妥的做法，是在公证买卖合同定稿前，把产权、债务和退出机制一起设计，而不是等拿到钥匙后再补一份口头约定。

先把三件事分开：房子、贷款、你们之间的账

第一层是产权。谁写进 Grundbuch（土地登记簿），谁才拥有房产；两个人都登记时，簿上还会写清各自份额。你每月转了多少房贷、装修时出了多少力，不会自动改变登记比例。50:50 也不会因为一方后来多还了十年贷款，自己变成 60:40。

第二层是银行债务。谁在贷款合同上签字，银行就向谁主张还款。两人共同借款时，常见安排是双方对整笔债务负责，而不是银行只能各找一半。产权写 70:30，也不代表银行只能向其中一人追 70%、另一人追 30%。

第三层是你们之间的内部约定：首付差额算不算借款，月供怎么分，装修款是否补偿，谁在分手后有优先买断权。这些约定可以决定两人之间如何结算，却不能单方面改掉 Grundbuch，也不能让银行自动释放一名借款人。

把这三层混在一起，最常见的误会就是“我一直付月供，所以房子当然有我的一半”，或者“我搬走了，贷款就只该由住在里面的人负责”。两句话都不能单靠生活事实成立。

用一张出资表，再选登记方式

先把钱按用途拆开：成交价、契税与公证等附加费、双方首付、贷款本金、贷款利息、Hausgeld 或日常持有成本、必要维修、主动升级装修。不是每一笔支出都等于在买产权。利息和日常费用更像使用成本；偿还本金、额外投入和增值装修如何处理，则应在协议里写清。

只登记一人为业主，结构最简单，但另一人即使帮忙付首付、月供或装修，也不会因此自然取得产权。若你们确实选择单独产权，就要明确另一人的付款究竟是房租、生活费、私人借款还是可以返还的投入，并约定何时结算。别用一个长期含糊的“我们一起供房”代替合同。

两人按份共有是自住买房里常见的做法，可以登记 50:50、60:40 或其他比例。比例可以参考双方计划承担的整体资金，也可以配合一笔内部借款来平衡首付差额。重点不是找一个看起来漂亮的数字，而是让登记比例、实际资金来源和你们想要的退出结果彼此说得通。

eGbR，也就是登记在册的民法合伙，可以在合伙协议里设置更细的出资、表决和退出规则。自 2024 年起，GbR 要作为房产权利人登记，通常先要进入 Gesellschaftsregister（合伙登记簿）。它会增加设立、管理和退出的复杂度，不是只因为首付不同就必须使用；是否值得，要让公证员和税务顾问结合人数、用途和长期计划判断。

首付不一样，别急着用 50:50 抹平

假设一套房连附加费共需 54 万欧元：你出 12 万首付，伴侣出 4 万，其余贷款今后各付一半。这个例子不能直接推出唯一正确的产权比例，因为附加费、利息和本金在经济上不是同一种钱，未来还款也可能变化。但它足以说明：如果直接登记 50:50，又不记录 8 万欧元差额，日后很难只凭银行流水还原你们当初想表达什么。

一种做法是让产权份额反映双方预期承担的购房资金。计算时不要只看签约当天的首付，还要把双方约定承担的贷款本金纳入。未来收入变化后，比例不会跟着自动调整；若想转让份额，需要新的公证安排和 Grundbuch 变更。

另一种做法是仍登记 50:50，但把多出的首付写成伴侣之间的借款或明确的补偿请求。协议至少要写金额、是否计息、何时到期、分手或出售时如何优先偿还，以及一方去世时债权如何处理。利息为零、长期不还或付款与产权明显不匹配时，也可能出现赠与税问题，不能只下载一份私人借条就当税务已经解决。

从准备阶段开始保留一张共同台账：每笔首付从谁的账户支付，父母给的钱是赠与谁还是借给谁，额外还本由谁承担，大额装修由谁批准。台账不替代合同，但会让合同真正落地，也能在几年后避免把记忆当证据。

共同贷款的风险，分手后也不会自动减半

如果两个人都签了贷款，银行通常可以要求任何一方承担全部到期款项，直到债务清偿。你们内部写“每人一半”只解决彼此之间的追偿，不约束银行。只要银行没有书面同意解除，一方搬走、把钥匙交回或把产权卖给另一方，都不等于退出贷款。

所以协议里不能只写“想留房的人买下另一半”。真正的前提是，留下的人能否独立通过银行的收入与负担审查，并让银行正式释放另一名借款人。做不到这一点，即使产权已经谈妥，离开的那个人仍可能背着整笔债务，影响以后租房、贷款或另买住房。

签约前就做两次压力测试：第一次按两份收入和正常分担计算；第二次假设只剩一人承担月供、维修和生活成本。如果谁都无法单独承受，就把出售作为明确的备用出口，而不是写一句无法执行的“由一方优先接手”。

分手条款要写成步骤，不是写一句‘友好协商’

一份能用的共同购房协议，至少要回答这些问题：谁付多少首付与附加费；本金、利息、Hausgeld、保险和维修怎么分；多大金额的工程需要双方同意；谁能居住；一方逾期付款怎么办；分手后谁先获得买断机会；没人买得起时何时出售。

买断价格也要有算法。可以约定由双方共同指定的独立评估人员估值，或者在两份估值差异过大时启动第三份评估；再写清从房产价值中如何扣除剩余贷款、提前还款费用和约定的内部债权。只写“按市场价”，真正分手时还是会从零开始争。

如果有孩子，还要把临时居住期、搬出通知期和费用承担写得更细。照顾孩子的一方是否可以住到某个日期、期间付多少使用补偿、谁继续付贷款，这些属于你们内部安排；不要假设有共同孩子就会自动产生一套与离婚家庭相同的住房保护。

涉及未来转让房产份额、登记居住权或其他土地权利的承诺，通常会碰到公证形式要求。不要把模板签完才拿给公证处看。更有效的顺序是：先列商业答案，再让公证员把需要公证和登记的部分做成可执行文本，同时让银行确认它是否接受。

真要退出时，按这个顺序走

先由提出退出的一方发出书面通知，启动约定的估值与买断期限。然后把当前房产价值、贷款余额、内部借款和已约定的补偿放到同一张结算表里。谁继续住、谁从哪天不再承担哪些日常费用，也要在过渡协议里写明。

接着把计划交给银行。留下的人要重新证明自己能承担债务；银行同意换借款人或解除一方责任后，公证处才能把产权转让、价款和债务安排衔接起来。银行不同意时，不要为了赶时间只改产权，把一名没有房子的人留在贷款上。

份额转给另一名未婚伴侣，需要公证和 Grundbuch 变更，还可能产生不动产转让税及其他费用。德国税法对配偶、离婚中的前配偶等有特定豁免，但普通未婚伴侣不能直接照搬。实际税额取决于交易价、债务承担和具体结构，签退出协议前应让税务顾问核对。

如果没人能买断，下一步应是按约定期限正常出售、还清银行并分配净额。双方长期僵持时，共有人原则上可以要求解除共有，房产甚至可能进入分割拍卖。拍卖是谈不拢后的法律出口，不是一个划算的出售方案；协议的价值，就是尽量让你们在走到这一步前已有估值、期限和销售程序。

一方去世，另一方不会因为同住多年自动继承

没有遗嘱或继承合同，未婚伴侣不属于对方的法定继承人。去世一方的份额会按法定顺序进入其遗产，生存的一方可能突然与孩子、父母或其他亲属共有房子，同时还要继续面对银行贷款。只在 Grundbuch 上各占一半，并不能解决另一半归谁。

未婚伴侣也不能像配偶那样共同签一份联合遗嘱。常见工具是各自制作形式有效、内容互相协调的遗嘱，或在公证处订立继承合同。要不要让对方继承产权、只取得居住权、享有买断权，还是由孩子继承但给伴侣过渡期，需要与贷款余额和家庭成员一起设计。

税务差异不能忽略。截至 2026 年 9 月，普通未婚伴侣之间的遗产税或赠与税个人免税额通常只有 20,000 欧元，也不能直接使用配偶的自住房遗产税优惠。即使遗嘱让伴侣拿到房产，税款和其他继承人的权利仍可能制造现金缺口。

可以和顾问讨论定期寿险、登记居住权或一笔专门的流动资金，让生存的一方有钱还贷、缴税或收购遗产中的份额。保险受益人、保额和税务也要匹配，不能只买一张保单就默认所有问题都解决。

公证草案出来前，完成这张决定单

1. 双方首付、父母资助和贷款本金分别由谁承担；
2. Grundbuch 登记一人、按份共有，还是采用 eGbR；
3. 若份额与出资不完全一致，差额按什么法律关系记录；
4. 银行贷款由谁签，任何退出是否以银行书面解除为前提；
5. 月供、日常成本、维修和装修怎么分；
6. 分手时的估值方法、优先买断权、期限和出售备用方案；
7. 死亡时用遗嘱、继承合同、居住权或保险解决什么问题；
8. 赠与税、遗产税和未来份额转让税由谁在签约前核查。

把这张单先交给融资银行，再带到公证咨询和税务咨询。等三方都能沿着同一套数字解释产权、债务和退出，你们再确认买卖合同。房源交易本身的顺序，可以配合德国买房全流程指南一起检查；这篇要解决的核心，是两个人的关系变化时，房子和贷款仍然有路可走。