KfW 308 Jung kauft Alt：2026 家庭买旧房怎么申请？

核心要点

• KfW 308 只覆盖成交价和土地成本的一部分，不包含税费、公证、中介与翻新资金
• 2026 年申请看 2023、2024 税单中的应税收入平均值，一个孩子上限 90,000 欧元，每增加一个孩子加 10,000 欧元
• 2026 年 8 月起最高额度为一个孩子 140,000 欧元、两个 160,000 欧元、三个及以上 180,000 欧元
• 改造要在批准后 54 个月内完成；单项措施路线包含供暖、窗户、外墙和屋顶或顶层天花板四项，不是任选
• 申请必须在普通公证买卖合同签署前到达 KfW，个人要通过融资合作方办理

看中一套能效 F、G 或 H 的旧房，银行又提到 KfW 308，很多家庭第一反应是：有 14 万到 18 万欧元低息贷款，房子是不是一下就买得起了？先别只看额度。这个项目资助的是购房价，不会替你支付翻新、契税、公证和中介费；拿到贷款后，还要在规定时间内完成一套不轻的节能改造。

2026 年 8 月 3 日起，KfW 把最高贷款额提高，也增加了新的改造路径。现在判断一套房能不能用“Jung kauft Alt”，要同时算三本账：家庭是否符合资格、房子能否按要求改、购房与翻新资金能不能一起闭合。任何一本只靠“应该可以”，都不适合急着签公证。

先过四道门，再谈能贷多少

第一道门是孩子。申请时，未来共同生活的家庭里至少有一名已出生、未满 18 岁的亲生或收养子女。孩子以后才出生，不会追溯增加本次额度。单亲家庭也可以申请。

第二道门是收入。一个孩子时，家庭年度应税收入上限是 90,000 欧元，每增加一个孩子，上限增加 10,000 欧元。这里看的不是税前工资，也不是银行流水里的到手收入，而是税单上的 zu versteuerndes Einkommen。

申请年份也不是收入年份。2026 年申请，要看 2023 和 2024 两个纳税年度应税收入的平均值。假设两孩家庭这两年的数字分别是 92,000 和 98,000 欧元，平均为 95,000 欧元，低于两孩家庭 100,000 欧元的上限。最近刚降薪或转成兼职，不会自动改掉这套计算口径。

第三道门是名下房产。申请时，未来家庭成员不能已经在德国拥有自住、出租、空置或以其他方式使用的住宅产权，持有一部分产权也可能卡住资格。未来入住的成年人要成为新房产的业主，合计产权份额至少达到 50%。如果家庭成员已经拿过 Baukindergeld 424、家庭新房项目 300 或 KfW 308，也要在前期让融资方核对排除规则。

第四道门是房子本身。申请时必须有有效的 Bedarfsausweis 或 Verbrauchsausweis，也就是需求型或消费型能源证书，并明确落在 F、G 或 H 级。广告写“老房待翻新”不算证明，能源证书写 E 级也不能因为你觉得房子更差就套用 308。房子或公寓要在德国，并由申请家庭自己居住。

14 万到 18 万欧元是贷款，不是补贴现金

当前最高额度按申请时家中未成年子女数量分档：一个孩子 140,000 欧元，两个孩子 160,000 欧元，三个及以上孩子 180,000 欧元。实际贷款不会超过成交房价，KfW 也不会因为你符合最高档就替银行放宽整体还款能力审核。

这笔贷款可用于房屋成交价和其中的土地成本。契税、Notar 公证费、土地登记费、中介费不在 308 的资助范围内，买后的节能改造也不由这笔购房贷款支付。翻新可以再研究 KfW 261、供暖补贴或其他 BEG 项目，但能不能组合、各自何时申请，要按同一套工程逐项确认，不能把两个项目的最高额度直接相加当预算。

举个只为看结构的例子：一套房成交价 450,000 欧元，两孩家庭最多用 160,000 欧元 KfW 308 覆盖其中一部分；剩余房价、全部附加费和翻新资金，仍要由普通房贷、自有资金或另外获批的资助解决。真正该问的不是“308 能省多少”，而是这四块钱同时落地后，每月还款和现金缓冲是否还承受得住。

KfW 利率会随资本市场和贷款期限变化，签约时应看当日产品条件，不要沿用新闻里某一天的数字。最长贷款期限可到 35 年，但首轮优惠固定利率最长只有 10 年；之后的续贷不再保证继续享受联邦贴息。把第 11 年可能的利率写进压力测试，比只看前几年只付利息的低月供更重要。

还款弹性也要提前问。现行产品不允许随手做部分提前还款；一般提前结清全部余额可能产生补偿费用。准备靠奖金、卖出其他资产或几年后大额还款的家庭，要让融资方把这些限制与主房贷合同放在一起比较。

改造有两条路，单项措施不是四选一

拿到 308 后，要从 KfW 批准之日起 54 个月内完成并证明节能改造。时间从 Förderzusage 开始算，不是从拿钥匙、入住或工人进场那天才开始。旧房审批、报价和施工容易互相等待，买前就要知道哪条路线能做成。

路线 A 是把房子做到至少 Effizienzhaus 85 EE；文保建筑走 Effizienzhaus Denkmal EE。这个路线需要列入联邦能效专家名单的 Energieeffizienz-Experte 参与计算、规划和完工确认。能效等级 F、G、H 只是入场条件，不代表任何一栋房都能用合理预算达到 EH 85 EE。

路线 B 是按 BEG 单项措施标准完成一个固定组合：更换为至少使用 65% 可再生能源的供暖、换窗、做外墙保温，再做屋顶保温或顶层天花板保温。这四项都要做，不是从中挑一两项。每项还要达到对应技术要求，并由施工企业出具 Fachunternehmererklärung 等完工证明。

新的路线 B 少了整栋 Effizienzhaus 计算这一道目标，不等于只是换台暖气。若外墙刚修过、窗户其实还很新，完整四项套餐仍可能出现经济上很别扭的重复工程。反过来，一栋形状复杂、热桥多的房子，也可能更适合围绕整房结果统一规划。两条路线应让能效顾问按具体房子比较，不能只按“哪条听起来简单”选择。

买公寓还多一层现实问题。外墙、屋顶、窗户和中央供暖往往牵涉 WEG 业主共同体，个人不能只凭自己拿到贷款就安排整栋楼施工。出价前要把能源方案与 Teilungserklärung、业主大会记录、现有决议和维修计划放在一起看；需要共同体同意或配合的工程，没有明确时间表就不要当成 54 个月内一定能完成。

如果最终没有达到申报的改造目标，贷款条件可能变差，KfW 还会根据实际达到的标准和证明处理后果。这里不能把风险简化成一句固定罚金。更稳妥的做法，是在买前让顾问把目标、备用方案、审批与施工缓冲写进一张时间表。想继续看老房能效和设备寿命，可以配合德国买老房能效与供暖清单一起检查。

正确顺序：先查房，让申请到达 KfW，再签公证

看到合适房源后，先拿到有效能源证书和完整房屋资料。让能效顾问或建筑专业人员判断目标是否可行，至少把屋顶、外墙、窗户、供暖、潮湿与电气状况查清。卖家说“有补贴所以翻新不贵”，既不是工程方案，也不是银行会接受的资金证明。

接着把成交价、附加费、主房贷和翻新方案交给愿意办理 KfW 308 的银行、Sparkasse、Bausparkasse、保险公司或融资中介。申请不是直接在 KfW 网站上由个人提交，而是通过融资合作方进入 KfW。不要默认每一家银行都愿意按你的时间表组合 308、普通房贷和翻新融资。

2026 年申请时，至少要准备未来家庭相关成年人的 2023、2024 年所得税决定书，未成年亲生或收养子女的出生证明，以及显示 F、G 或 H 级的有效能源证书。银行还会为了整体房贷要求收入、资产、首付来源和房屋材料，别把 KfW 的最低材料清单当成全部融资材料。

最容易出错的是公证时间。申请必须在签署公证买卖合同前到达 KfW，判断日期看 KfW 收到申请，不是你把文件发给贷款顾问的那一天。合同如果明确以获得资助批准为生效条件，规则另有处理空间，但这应由融资方和公证员提前设计，不能签完普通合同后再补一句说明。

申请已到 KfW、正式批准还没下来时就推进交易，风险仍由买家承担。把中介催促、公证预约和银行审批拆开看：卖家愿意等多久是一件事，KfW 资格和整套融资是否确定是另一件事。没有书面确认前，不要把优惠贷款当作已经到账。

批准以后，还要守住入住、证明和续贷三条线

购房完成后，按方案组织改造并保留合同、发票和技术证明。EH 85 EE 或 Denkmal EE 路线由能效专家做完工确认；单项措施路线要为每一项取得符合要求的施工企业声明。最终用途与改造证明要通过融资合作方提交，最迟不能超过批准后的 54 个月。

房子需要由业主家庭实际自住。现行条件要求从入住起至少自住五年，允许的中断和最长期限另有细则；房产还要至少十年用于居住。计划很快出租、转卖或因工作调动长期搬走的家庭，应在申请前让融资方解释可能的退回风险，而不是等生活变化后再问。

把第十年也写进日历。首轮固定利率结束前，KfW 会给长期贷款提供续贷方案，但后续不再有联邦贴息保证。届时也可以比较其他银行，只是剩余本金、房屋价值和家庭收入会重新影响条件。

这六种情况，低息也救不了预算

1. 只有房源广告说能效差，却拿不到有效 F、G 或 H 级能源证书；
2. 收入按当前工资看似合格，2023、2024 税单平均值却超线；
3. 家庭成员名下还有一小部分德国住宅产权，准备签约后再处理；
4. 只给供暖和窗户做了预算，却把路线 B 当成四选一；
5. 普通房贷能批，但契税、翻新和搬家后的现金缓冲没有资金来源；
6. 公证预约已经定好，却没人确认申请何时真正到达 KfW。

出价前，把答案压缩到一页纸

在正式出价前，写下这八项：孩子与收入档位、家庭成员房产情况、能源证书等级、计划走的改造路线、能效顾问的可行性判断、54 个月工程时间表、KfW 之外的房价与附加费资金、翻新资金及第 11 年续贷压力。每一项旁边标注由谁提供书面确认。

如果这一页里，能源路线、翻新资金或申请到达日期还是空白，先别用低息额度给房子加分。下一步应当是拿着具体房屋资料，同时约能效顾问和融资合作方：一个回答这房能不能改成，另一个回答所有钱能不能同时到位。两边都给出可执行方案后，再安排公证。